Vai precisar de ajuda para comprar uma casa ou apartamento? Algumas das dúvidas mais comuns no momento de adquirir um imóvel são em relação ao financiamento imobiliário: o que é, como usar e como funcionam os pagamentos.
O financiamento imobiliário ainda é muito utilizado por brasileiros que desejam conquistar a casa própria. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), em 2021, os brasileiros fizeram cerca de R$ 255 bilhões de empréstimos imobiliários, um recorde no país.
O financiamento imobiliário é uma forma para você obter o valor suficiente para comprar o seu lar. Quem já tem alguma familiaridade com essa forma de pagamento, já sabe que há modalidades diferentes e regulamentações para cada um deles. Mas você conhece qual delas é a ideal para você?
Continue a leitura para tirar as suas dúvidas sobre o financiamento imobiliário e conhecer qual é a melhor escolha!
O que é e como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma forma de obter o valor que você precisa para comprar o imóvel. Se você não tem disponível a quantia integral do valor da propriedade, é possível utilizar o empréstimo, feito por bancos, para te ajudar a comprar a sua casa, apartamento ou até terreno.
O financiamento é realizado pela instituição financeira da sua escolha, onde será decidido quais são as condições de pagamentos para as parcelas, entre outros detalhes importantes da transação. Por isso, é importante conhecer todo o processo para garantir que você irá conseguir o valor necessário para comprar a casa ou apartamento dos seus sonhos e fazer os pagamentos para a instituição corretamente.
É importante destacar que não existe um padrão definido de qual a melhor forma de financiar o imóvel, mas há regras importantes que se alteram de acordo com qual tipo de financiamento você escolheu com o seu banco. Além de escolher qual modalidade funciona melhor para o seu planejamento financeiro, é necessário escolher o sistema de amortização ideal e se preparar também para os custos adicionais para comprar um imóvel.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Para acertar na escolha do financiamento imobiliário, é essencial conhecer todas as modalidades disponíveis. Para oferecer a possibilidade de empréstimo para todos os diferentes tipos de imóveis, os bancos oferecem duas formas de financiar uma propriedade. Cada uma delas possui requisitos específicos que podem não ser adequados ao imóvel que você pretende adquirir. Para comprar o seu lar, você pode usar o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou a Alienação Fiduciária.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Uma dessas categorias de financiamento é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Essa categoria inclui o programa Casa Verde e Amarela, o antigo Minha Casa, Minha Vida, sendo criado para reduzir o déficit habitacional brasileiro.
O SFH disponibiliza o financiamento de até 80% do valor do imóvel, que não pode ser definido acima de R$ 1,5 milhão na avaliação. A renda máxima mensal destinada para o pagamento das parcelas, incluindo seguros e juros, não deve ultrapassar 30% da renda mensal bruta. Para financiar uma propriedade através do SFH, as parcelas devem ser pagas em até 35 anos, com taxa anual de juros fixa.
Para financiar o imóvel, é preciso ser maior de 18 anos, brasileiro(a), naturalizado(a) ou com visto de permanência no país. Além disso, a renda mensal deve ser suficiente para o pagamento das parcelas e não ter pendências no Serasa, Receita Federal, SPC ou BACEN. Nesse caso, a garantia utilizada para assegurar o cumprimento do contrato é a alienação fiduciária.
O SFH ainda permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS. O uso do recurso pode ser feito para o financiamento ou quitar as parcelas. Para usar o FGTS na compra de imóvel, é preciso atender a alguns requisitos, como possuir registro de, pelo menos, três anos trabalhados com FGTS e não possuir imóvel urbano próprio, mesmo que finalizado.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Criado em 1997, o SFI é feito para oferecer mais flexibilidade para quem não se enquadra nos requisitos do SFH.
Nesse caso, diferente do SFH, não há um limite para o valor total do imóvel, com a possibilidade de financiar até 90% da quantia final. O interessado pode direcionar mais de 30% da renda mensal bruta para o pagamento das parcelas, com prazo máximo de 35 anos para o pagamento do empréstimo. A taxa de juros, diferente do SFH, varia anualmente e a garantia do contrato é feita através da alienação fiduciária. A partir de agosto de 2021, o uso do FGTS começou a ser permitido no SFI para o primeiro imóvel com o valor de até R$ 1,5 milhão.
Qual o melhor sistema de amortização: SAC ou Price?
O sistema de amortização de um financiamento considera o valor financiado mais os juros até o fim do contrato. O sistema define qual será o valor mensal a ser pago pelo imóvel e será definido com a instituição financeira no contrato.
O Sistema de Amortização Constante, conhecido como SAC, é o modelo mais utilizado pelos bancos e define uma taxa constante desde o início do contrato. Nesse sistema, a primeira parcela a ser paga do financiamento será maior, mas os valores diminuem de forma progressiva até o fim do contrato.
Uma das vantagens da SAC é a diminuição considerável no valor final, já que a amortização da dívida é maior que na Tabela Price. Nesta, os valores das parcelas serão mais baixos do que os da SAC, mas permanecerão fixos durante todo o processo de pagamento.
A definição da forma de amortização depende da realidade financeira de cada um e pode ser discutida com a instituição financeira para entender qual representa o maior benefício para o seu planejamento financeiro.
Como conseguir financiamento imobiliário?
Para conseguir um financiamento imobiliário, é preciso entrar em contato com um banco de sua preferência, buscando as melhores condições de pagamento. Nesse momento, é importante conhecer em detalhes a sua condição financeira para definir o tempo de pagamento das parcelas que se encaixam com o seu planejamento financeiro, além de conhecer qual o crédito que você estima receber para comprar o imóvel.
Para fazer um financiamento, separe documentos como CPF e RG, certidão de nascimento, comprovante de estado civil, residência e de renda, além de carteira de trabalho e não ter pendências no Serasa, SPC, Receita Federal e BACEN. Além disso, há documentos que são requisitos de cada banco e podem ser solicitados no momento da análise de crédito.
Como funciona o financiamento de imóvel usado?
Para quem deseja realizar o financiamento de um imóvel usado, as condições para conseguir o valor e as condições de pagamento são as mesmas que para uma nova propriedade. Por isso, é importante obter toda a documentação para o financiamento, verificar pendências em sistemas como o Serasa e comprovar a capacidade financeira de realizar os pagamentos das parcelas do contrato.
Após a análise dos documentos e do crédito, o banco pode solicitar uma vistoria do imóvel para garantir que as condições da propriedade estão aceitáveis para a disponibilidade de crédito.
Dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário
O financiamento é uma etapa importante para garantir a casa ou apartamento próprio. Por isso, é essencial tirar todas as dúvidas sobre o assunto para garantir que você está escolhendo a melhor opção para comprar um imóvel.
Posso ter dois financiamentos imobiliários?
Sim, é possível ter mais de um financiamento imobiliário no mesmo nome. Mesmo após a aprovação de um primeiro empréstimo, a análise dos bancos se tornará ainda mais rigorosa para verificar se há a garantia de pagamento certo das parcelas. No caso do SFH, por exemplo, as parcelas mensais não devem ultrapassar 30% da renda mensal bruta, mesmo em casos de mais de um financiamento.
Nesses casos, porém, não é possível utilizar o FGTS como um recurso para a compra, já que este está apenas disponível para quem não tem outro financiamento imobiliário ativo.
Qual a idade limite para financiamento imobiliário?
A idade limite para realizar um financiamento imobiliário é de 80 anos e seis meses, somando a idade do comprador com o tempo de quitação das parcelas. Por exemplo, caso o interessado no imóvel tenha 70 anos, o financiamento deve ser quitado em até 10 anos e seis meses, e as parcelas serão definidas conforme a regra.
Mesmo que aposentado(a), é necessário a comprovação de renda mensal bruta para definir se o pagamento das parcelas será possível durante o período do contrato.
Quanto tempo demora para o banco aprovar um financiamento imobiliário?
O tempo de análise da documentação e perfil do possível comprador do imóvel varia conforme a instituição financeira. Em média, a análise pode durar de 40 a 60 dias úteis.
Para evitar que o período se estenda, é importante que a documentação do imóvel e do possível comprador estejam em ordem para não dificultar a análise do banco. Por isso, garanta que a documentação esteja atualizada e, se for utilizar o FGTS, recorra à liberação antecipada, assim como a declaração do imposto de renda, por exemplo.
O que pode atrapalhar um financiamento imobiliário?
Para que o crédito seja disponibilizado pelo banco, é feita uma análise da documentação da casa ou apartamento do comprador e do vendedor do imóvel. Assim que a análise é aceita, os contratos são assinados e o valor disponibilizado. No entanto, há falhas que podem atrapalhar o processo de financiamento e, talvez, fazer com que o banco decida não optar pela aprovação do contrato.
Um dos motivos que podem atrapalhar definitivamente a aprovação são históricos ruins de pagamentos, que podem levar o nome ao Serasa, por exemplo. Ter o nome sujo pode fazer com que a instituição defina que os pagamentos das parcelas do contrato não serão feitos, impossibilitando a aprovação do crédito.
Além disso, problemas no imóvel, como na documentação ou na estrutura, podem fazer com que o banco decida que a propriedade não é um bem vantajoso o suficiente para realizar a disponibilidade do valor do empréstimo.
Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?
Após escolher o imóvel ideal e preparar a documentação, é hora de encontrar o banco onde será feito o financiamento imobiliário. O crédito disponibilizado e as características do contrato variam de acordo com a instituição financeira. Em cada uma delas, a disponibilidade de crédito e condições de pagamento podem diferir, afetando o período do contrato e possibilidade de pagamento das parcelas.
Por isso, é importante conhecer quais são as opções disponíveis de cada banco para entender qual oferece a melhor opção para financiar o imóvel. Para conhecer sobre as instituições sem solicitar a análise em cada uma delas, procure realizar simulações para descobrir qual possui o melhor negócio, como, por exemplo, a CAIXA, Santander, Itaú, Bradesco e Banco do Brasil.
Como retirar o nome de um financiamento imobiliário?
Em casos de divórcio, é possível retirar o nome do cônjuge de um financiamento imobiliário. A primeira etapa para retirar o nome do contrato é entrar em contato com um cartório e apontar a partilha do imóvel com documentos que comprovam a separação e partilha dos bens.
No entanto, para que as parcelas se tornem responsabilidade de uma pessoa, é necessário entrar em contato com o banco e pedir a modificação do contrato de financiamento, assumindo que há apenas um único devedor a continuar com os pagamentos.
Ao realizar a exclusão de um cônjuge das parcelas do financiamento imobiliário, o banco pode decidir ser necessário realizar uma nova análise de crédito para validar se você possui as condições financeiras ideias para continuar com o pagamento. Caso não seja possível retirar o nome do cônjuge do contrato, o banco permite a venda ou que ambos continuem com os pagamentos firmados no contrato.
Para casos onde há a transferência para o nome de outra pessoa, o banco realiza uma análise de crédito e dos documentos do novo devedor. Para realizar a transferência, é necessário entrar em contato com a instituição financeira para avisar sobre a mudança para ser feita a análise de crédito. Após o período determinado pelo banco, a solicitação pode ou não ser aceita.
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