Como calcular o valor do retorno do investimento em imóveis?

O investimento em imóveis ganhou destaque no último ano – seja porque as pessoas começaram a passar mais tempo em casa ou porque as incertezas do setor econômico atingiram tanto quem constrói quanto quem aluga. 

Os juros baixos despertaram o interesse de quem busca um imóvel para morar e a valorização das propriedades chamou a atenção dos investidores.

As incertezas do período pelo qual estamos passando colocou os imóveis de volta ao patamar de porto seguro e ele voltou a se posicionar ao lado de ativos como o ouro e o dólar. 

Hoje, alugar um imóvel rende entre 4% e 6% ao ano. Quando a Selic, taxa essencial de juros, estava em 14,5%, o investimento em imóveis não era tão promissor, mas quando essa taxa atingiu o marco histórico de 2%, foi quase impossível não se atentar para o retorno que a aplicação poderia trazer. 

Se você quer saber como calcular o retorno das suas aplicações, este post vai ajudar! Vamos mostrar o que é ROI no setor imobiliário e como fazer o cálculo desta que é uma das métricas mais importantes para os investidores. Além disso, no conteúdo você verá quais são os fatores que podem valorizar uma propriedade e, assim, fazer um investimento mais assertivo. 

O que é ROI?

ROI é a abreviação do inglês return on investment. Como o nome sugere, a ferramenta é usada para saber qual o rendimento sobre determinado investimento. É um indicador que permite o acompanhamento do lucro do dinheiro investido, além de mensurar os gastos com o imóvel, caso ele não esteja alugado. Para calcular o ROI, é preciso levantar a receita total investida, subtrair dela os custos e dividir esse resultado pelo próprio custo.

No caso do investimento em imóveis, o retorno poderá vir na forma de renda de aluguel ou através da venda do patrimônio com um valor superior ao da compra, levando em conta a sua valorização, também conhecida como ganho de capital ou lucro imobiliário.

Por que é importante calcular o ROI de um investimento?

O retorno sobre investimento (ROI) é um indicador essencial quando se trata de calcular o lucro de uma aplicação e é adequado a todos os investimentos em diferentes mercados, visto que a essência do aplicação não muda: colocar um quantia em dinheiro em um determinado negócio (ação, fundo, imóveil, entre outros) e obter um retorno positivo. 

Estar atento a esse indicador permite que você possa planejar suas metas de lucro com base em resultados concretos, observando o valor aplicado ao lado dos custos que um investimento como em imóveis, por exemplo, pode trazer para você e traçar estratégias para potencializar esse retorno.

No cenário do mercado imobiliário, o retorno de investimento possui prazos distintos. Exemplificando, uma construtora que vai planejar e desenvolver um novo empreendimento comercial precisa ter em seu horizonte vários anos até que o lucro retorne. 

Em contrapartida, um investidor de fundos imobiliários vai precisar de um tempo menor para colher os frutos da sua aplicação a depender da estratégia adotada. Tudo isso se potencializa se o mercado final de investimento estiver aquecido.

Quando pensamos no comprador investidor, é possível pensar em diferentes horizontes que variam de acordo com cada objetivo. Sendo que, um imóvel pode ser adquirido para diversificação de patrimônio, proteção de oscilações ou aluguel para gerar uma nova renda fixa. 

O importante é que você tenha em mente qual é objetivo do seu investimento e como o ROI influencia o alcance da finalidade. Trace metas realistas e monitores constantemente.

Como calcular o retorno sobre o investimento em imóveis?

Há uma fórmula simples para calcular o retorno sobre o investimento, que consiste em:

Como calcular o ROI de imóveis?

Para ficar mais claro, imagine que o valor investido (custo) tenha sido de R$ 100 mil há dois anos e, hoje, o imóvel alcance o valor de R$ 250 mil para revenda. A conta seria:

Como calcular o retorno sobre investimento em imóveis?

Neste exemplo ilustrativo, o retorno sobre o investimento foi de 1,5x maior que o investimento inicial. Você pode multiplicá-lo por 100 para obter o valor em porcentagem. No caso, 150% de retorno.

Exemplo de retorno sobre investimento em imóveis

Dentro do que acabamos de ver, é preciso ressaltar alguns aspectos que variam de acordo com a fonte de retorno utilizada pelo investidor. Afinal, o que podemos considerar como investimento, custo e receita de cada fonte de retorno?

Investimento em imóveis para aluguel

O cálculo é bastante simples aqui. Basicamente, ele consiste em medir quanto o aluguel produz de retorno para o investidor, em valores líquidos, ao compará-lo com o valor inicial aplicado.

Como mencionamos anteriormente, há alguns detalhes que diferem quando se opta por um aluguel de longo prazo ou aluguel para temporada. Nos aluguéis de longo prazo, geralmente, o inquilino é responsável pelo pagamento de todas as despesas com o imóvel, incluindo taxa de condomínio, IPTU, água, luz, etc. Dessa forma, o proprietário recebe os aluguéis e tem como despesa apenas impostos eventuais e administração da imobiliária.

O cálculo do ROI do investimento em imóveis para aluguel é:

Como calcular o retorno do investimento em imóveis para aluguel

Utilizando um imóvel no valor de R$ 250 mil, um aluguel mensal de R$ 900,00, imposto de R$ 50,00 e taxa administrativa de R$ 70,00  para exemplificar:

Exemplo de cálculo de roi de investimento em imóveis

Para os imóveis alugados para temporada, os custos envolvem taxas de manutenção. Neste caso, a renda com o aluguel pode até ser mais alta, mas os gastos com o imóvel acabam sendo maiores também. Dentre as despesas estão o condomínio, IPTU, luz, água, internet, limpeza, etc. O cálculo do ROI é:

Lembre-se que para obter o valor em porcentagem, basta multiplicar o resultado por 100.

Investimento em imóveis para revenda após valorização

Quando o investimento tem como objetivo a valorização para revenda, o cenário de retorno é um pouco diferente. Ao realizar a venda de uma propriedade, o investidor recebe o valor integral referente ao imóvel de uma só vez e, a partir dele, confere qual foi o lucro imobiliário obtido.

Uma prática comum entre os investidores é a compra de bens que tenham sofrido algum tipo de desvalorização. Então, é realizado um pequeno investimento em melhorias estruturais e estéticas e, na sequência, é feita a venda do imóvel após valorização desejada. Aqui, o foco é apenas obter retorno sobre a operação.

Para este caso, em relação ao valor investido, é importante considerar os valores de aquisição da propriedade, como as despesas com ITBI, documentação, outras taxas e eventuais reformas ou melhorias.

Como calcular o retorno do investimento em imóveis

Vale lembrar que, para todo investidor, mesmo aqueles que optaram por deixar o imóvel para aluguel, a visão de retorno sobre o investimento também se aplica no momento da revenda.

Por que escolher uma imobiliária para ajudar com o investimento em imóveis?

O momento de incertezas pelo qual estamos passando fez com que os investidores corressem para setores de maior solidez econômica. Além disso, o mercado imobiliário foi aquecido pela queda significativa da taxa básica de juros, a Selic, e o aumento da busca por moradias com mais espaço em detrimento da localização movimentou o setor.

É fato que muitos brasileiros com possibilidades financeiras mais confortáveis compram imóveis por considerarem os bens imobiliários como investimentos mais seguros, especialmente em momentos de instabilidade econômica.

Além disso, é preciso levar em conta que a diversificação de investimentos fortalece a proteção do seu patrimônio e ao aumentar o capital líquido, o investidor encontra maior facilidade de negociação com as principais instituições financeiras.

Como mostra o cálculo de retorno sobre o investimento, o setor imobiliário pode oferecer rendimento superior a outros produtos financeiros. Entretanto, é essencial ter ao seu lado uma equipe especializada no mercado e na região que se deseja investir. Afinal, são inúmeros fatores que podem fazer o valor do retorno variar. Alguns deles são:

  • Localização;
  • Comércio local;
  • Investimentos públicos na região;
  • Vista;
  • Garagem;
  • Acabamento;
  • Tecnologia;
  • Segurança;
  • Acesso ao transporte público;
  • Muitos outros.

Conte com a Pirâmides para maiores orientações sobre o investimento no mercado imobiliário. Fique à vontade para entrar em contato conosco através dos nossos canais digitais e telefones disponíveis aqui na página.