Contrato de locação comercial: o que não pode faltar

Os processos de locação são comuns no mercado imobiliário e entender como eles funcionam e as diferenças contratuais é essencial para quem se interessa pelo assunto. O contrato de locação comercial é um documento que garante segurança para ambas as partes, proprietário e inquilino. Entenda o que é, como funciona e quais as diferenças de um contrato de locação comercial.

Neste artigo, você encontrará:

• O que é um contrato de locação comercial?
• Cláusulas críticas em um contrato de locação comercial
• O que não pode faltar em um contrato de locação comercial?

Boa leitura!

O que é um contrato de locação comercial?

Contrato de locação comercial é um acordo jurídico em que o proprietário de um imóvel cede o uso do espaço a uma pessoa jurídica ou empresário individual, com a finalidade específica de exercer atividade comercial, industrial ou de prestação de serviços. 

É importante salientar que este tipo de contrato possui características, direitos e obrigações diferentes dos contratos de residência. Todas as regras estão disponíveis nos artigos 51 a 57 da lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

Diferença entre contrato de locação de imóvel residencial e comercial

A grande diferença entre os contratos de locação comercial e residencial está na finalidade do uso do imóvel. 

A Lei do Inquilinato facilita a renovação do contrato para os empreendedores, uma vez que o ponto comercial já está estabelecido naquele local e a mudança de endereço pode prejudicar o negócio.

É importante mencionar que o imóvel alugado para fins comerciais não pode ser usado para moradia! Por isso, o contrato deve ser bem claro e distinto.

Cláusulas críticas em um contrato de locação comercial

Evite prejuízos conhecendo as cláusulas mais sensíveis:

• Critério de reajuste do aluguel;
• Distribuição de responsabilidades por reformas;
• Multa rescisória proporcional e cláusulas de carência;
• Regras sobre uso compartilhado ou exclusivo;
• Permissão ou proibição de sublocação;

O que não pode faltar em um contrato de locação comercial?

Para que o contrato de locação seja efetivo e transparente, garantindo um acordo de boa-fé para ambas as partes, é preciso que as cláusulas sejam claras, não deixando margem para dúvidas. Lembre-se de contar com o apoio de um profissional especialista para evitar fraudes.

1. Descrição dos envolvidos

O contrato deve conter as informações completas do proprietário do imóvel, da imobiliária (caso haja) e do inquilino. Informações como: 

• Nome Completo ou Razão Social;
• Nacionalidade;
• Estado civil;
• Profissão;
• CPF ou CNPJ;
• Endereço completo.

2. Descrição dos bens

A descrição dos bens no contrato de locação comercial deve ser objetiva e detalhada. É necessário informar:

• Endereço completo do imóvel;
• Se o imóvel está mobiliado ou não;
• Lista de móveis e equipamentos incluídos, com o estado de conservação de cada item (quando aplicável);
• Finalidade comercial do uso do imóvel (ex: loja, escritório, restaurante).

Essas informações evitam conflitos futuros e deixam claro o que está sendo cedido ao locatário.

3. Vigência do contrato

A vigência define por quanto tempo o contrato de locação comercial terá validade. Esse prazo deve ser estipulado com clareza no documento, considerando a estabilidade do negócio e a possibilidade de renovação. É importante prever:

• Data de início e término da locação;
• Condições para prorrogação automática ou renovação contratual;
• Prazos mínimos para notificação em caso de rescisão;
• Impactos legais de contratos com mais de 5 ou 10 anos, como o direito à ação renovatória ou necessidade de anuência conjugal.

4. Condições de pagamento

As condições de pagamento devem estar claras para ambas as partes, sem qualquer ambiguidade. O contrato deve conter:

• Meio de pagamento (transferência bancária, boleto, PIX, etc.);
• Data de vencimento mensal e possíveis períodos de carência;
• Penalidades por atraso, como multa, juros e correção monetária;
• Responsabilidade por encargos adicionais (água, luz, condomínio, IPTU etc).

5. Critério de reajuste do aluguel

É fundamental definir o critério de reajuste do valor do aluguel ao longo do tempo. O contrato deve indicar:

• Periodicidade do reajuste (geralmente anual);
• Índice de correção monetária utilizado (IGP-M, IPCA ou outro);
• Condições para eventual renegociação em cenários de instabilidade econômica;
• Possibilidade ou não de aplicação retroativa em caso de omissão.

6. Distribuição de responsabilidades por reformas

O contrato de locação comercial deve tratar com precisão das responsabilidades por reformas e melhorias realizadas no imóvel. Isso evita disputas ao término da locação e define claramente os direitos de cada parte. 

• Necessidade de autorização prévia.
• Direito à indenização ou retenção.
• Separação entre benfeitorias úteis, voluptuárias e necessárias.

7. Garantias locatícias

Não importa se o contrato de locação é residencial ou comercial, o uso de garantias locatícias é sempre recomendável. Por isso, é necessário definir a forma que o proprietário irá reaver os valores caso o inquilino fique inadimplente.

Algumas das garantias locatícias possíveis para um contrato de locação de um imóvel comercial são:

• CredAluga;
• Seguro Fiança:
• Título de Capitalização ou Fundo CredAluga;
• Fiador.

Em nosso blog temos um artigo explicando um pouco melhor sobre todas as garantias locatícias e como elas funcionam, confira: Garantias locatícias para alugar imóvel em Florianópolis. 

8. Multa por rescisão antecipada e cláusulas de carência

 É comum que contratos de locação comercial prevejam penalidades em caso de rescisão antes do prazo acordado. Para evitar surpresas, é essencial que o contrato defina:

• O valor ou percentual da multa por saída antecipada;
• Situações em que a multa não será aplicada (ex: acordo entre as partes);
• Existência de cláusula de carência.

9. Uso exclusivo ou compartilhado do imóvel

Quando o imóvel comercial faz parte de um prédio ou conjunto com áreas comuns, o contrato deve deixar claro:

• Quais espaços são de uso exclusivo do locatário;
• Quais áreas são compartilhadas com outros ocupantes;
• Responsabilidades por manutenção, limpeza e acesso;
• Regras de convivência e horários de funcionamento.

10. Sublocação e cessão do imóvel

O contrato de locação comercial deve indicar se o locatário pode ou não:

• Subalugar parte ou totalidade do imóvel a terceiros;
• Ceder os direitos do contrato para outra empresa ou pessoa;
• Transferir a posse em caso de fusão, incorporação ou encerramento da atividade.

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